¿CARTA DE INTENCIÓN? ¿CÓMO ASEGURAR LEGALMENTE LA VENTA INMOBILIARIA EN MÉXICO?

En el negocio inmobiliario en México, se ha hecho común o popular entre los agentes inmobiliarios, que para asegurar una venta, soliciten del comprador la firma de una CARTA DE INTENCIÓN.

Cada día sumamos, ante las necesidades y la expansión o “invasión” de información de internet, figuras “aparentemente jurídicas”, que de manera “provisional” satisfacen las necesidades eventuales, como es el caso de la citada carta, sin embargo, debemos verificar si en esencia podría generar los efectos que pretendemos darle.

La carta de intención, fue originalmente conocida como LETTER OF INTENT (LOI), por lo que, tan sólo a la lectura, ya podemos apreciar que NO SURGIÓ precisamente en México y posee dos antecedentes histórico-jurídicos importantes:

1) De manera primaria sirvió para sentar de manera escrita, el resultado progresivo de negociaciones internacionales, describiendo en estos documentos los avances que se generaban con motivo de las pláticas o reuniones y su finalidad era no traer de nueva cuenta a la mesa todo aquello que, de manera transitoria, ya había quedado discutido y poder cerrar los acuerdos en la totalidad de los puntos en consenso y finalmente celebrar el convenio respectivo.

2) Posteriormente, en algunos países, fue adaptada y utilizada como un instrumento escrito para generar una “última oferta”, cuando existe, además del comprador que oferta, algún otro y se busca entre ellos “ganar el negocio” o bien, cuando se pretende de manera unilateral informar al vendedor ¿a qué se comprometería en caso de que su oferta fuera aceptada?

¿QUÉ USO SE LE DA EN MÉXICO?

Muchos agentes inmobiliarios, al ver un cliente potencial en puerta, para asegurar la operación, le solicitan la firma de una CARTA DE INTENCIÓN o CARTA PROMESA, con la finalidad –casi en todos los casos, al menos en los que hemos tenido conocimiento–, de que se dejé un “dinero como sistema de apartado o garantía” y que se pueda constatar que el comprador, desea formalizar un trato serio en lo sucesivo.

¿LEGAL O ILEGAL EN MÉXICO?

Teniendo en cuenta que lo ilegal, es lo contrario a derecho, es decir, “aquello no permitido por la Ley” , podemos señalar que la CARTA DE INTENCIÓN no es ilegal, sin embargo, resulta una figura atípica o ambigua, es decir, no está prohibida, pero no tiene la validez, objeto o el sentido que muchos pretenden darle, e incluso, lo que sí puede resultar “contrario a derecho” es solicitar una CONTRAPRESTACIÓN económica y asentarlo en dicho documento, lo que en definitiva, NO SE ENCUENTRA PERMITIDO POR LA LEY, como se analizará en lo sucesivo.

¿FORMATOS DE INTERNET?

Es importante recordar que si bien, los buscadores de internet son una herramienta útil, también nos proveen de información “general” que no siempre resulta aplicable en nuestro país o bien, no se encuentra debidamente regulada y si la situación que viene a tu mente es que “ASÍ SE ACOSTUMBRA Y ASÍ ME LO ENSEÑARON”, te recordamos que la COSTUMBRE es una fuente de derecho, es decir, puede surgir de ella nuevas leyes, nuevas disposiciones, por la necesidad apremiante de regular una conducta reiterada en la sociedad, sin embargo, hasta que esto pase, no tiene un efecto obligatorio e incluso podemos incurrir en otro tipo de responsabilidades.

Sumado a ello tenemos que un formato, sólo es una “estructura guía”, pero no puede ser la base de un documento formal que se utilice en un negocio inmobiliario, por lo que resulta trascendente acercarnos a un asesor jurídico inmobiliario especializado en CONTRATOS.

Los textos y formatos de CARTA INTENCIÓN que circulan en internet, señalan:

· Es un documento que puede o no ser escrito.

· No es obligatorio entre las partes.

· Tienen como fin informar.

· Sirve para dejar una garantía económica.

· Es para manifestar un interés en comprar.

· Es para hacer una oferta y ver si será aceptada.

¿CUÁL ES LA FORMA CORRECTA PARA ASEGURAR UNA COMPRAVENTA?

De manera paralela a la ley, pero no menos significativa, podríamos decir que la MEJOR forma de asegurar la compraventa, es VERIFICAR la coincidencia entre el PERFIL DE COMPRADOR con el BIEN que se pretende adquirir y por supuesto verificar que además del deseo de adquirir, cuente con los medios ECONÓMICOS necesarios para ello, ya que los agentes inmobiliarios, como decimos en FICCAP: “NO VENDEMOS SUEÑOS”, GESTIONAMOS REALIDADES”.

Entonces, la manera legal y correcta de “asegurar la compraventa”, cuando por la naturaleza del negocio, no podemos o queremos esperar a que se formalice en Notaría Pública –ya que es una formalidad OBLIGATORIA en México al adquirir inmuebles–, tiene dos alternativas, te exponemos entonces cuáles son:

1) CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA: el cual, SÍ SE ENCUENTRA REGULADO POR LA LEY, es obligatorio entre las partes, provee de formalidad a los acuerdos entre el "promitente comprador" y el "promitente vendedor" y constituye una relación sana, legal y armónica hasta concretar los elementos de formalidad que la ley requiere para las compraventas.

Es importante considerar que:

1. Debe constar por escrito.

2. Puede ser unilateral o bilateral.

3. Debe contener los elementos característicos del contrato definitivo (en caso de la compraventa, los más esenciales son: determinar el bien que se va a vender y fijar el precio y los complementarios como: la forma de pago, la fecha de pago, entrega de documentos, entrega de la posesión real y jurídica, condiciones del inmueble, saneamiento por evicción, competencia, entre otras).

4. Las partes deben denominarse “PROMITENTE VENDEDOR” y “PROMITENTE COMPRADOR”.

5. Se debe limitar a cierto plazo la celebración del contrato de compraventa con todas las formalidades.

6. Debe contener la estructura mínima de un contrato: RUBRO, ANTECEDENTES, DECLARACIONES, CLÁUSULAS, LEYENDA FINAL, FIRMAS E IMPRESIÓN DE HUELLAS DIGITALES Y ANEXOS.

Es importante mencionar que sin estos requisitos, eL contrato de promesa, puede declararse INVÁLIDO. Pues no sólo se trata de “papelito habla”, ¡se buscar certeza jurídica!

Y lo más importante aclarar: este tipo de contrato, sólo prevé obligaciones de HACER: celebrar el contrato de compraventa definitivo y NO DEBE CONTENER obligaciones de DAR, es decir, entregar dinero para “asegurar la formalidad de las obligaciones”, ya que por sí mismo, el documento ya es un acto formal y obligatorio, aconsejándose para evitar demora y pérdida de tiempo, que el plazo que se fije, sea prudente y no muy extenso.

2) La otra alternativa que podemos llevar a cabo, limitante a la “perfección” legal que la ley nos señala de hacerlo ante NOTARIO PÚBLICO, sería: realizar un CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA, si es que se va a pactar la entrega de un “ANTICIPO” y elegir una modalidad en la misma y un clausulado ESPECIAL, que sea un traje a la medida de las circunstancias de la operación, recordando una vez más que los FORMATOS QUE ENCONTRAMOS EN INTERNET Y QUE ADECUAMOS SIN CONOCIMIENTO PRECISO DE LA LEY Y SIN ASISTENCIA DE UN LICENCIADO EN DERECHO, puede resultar un “TRAJE” gratis, pero que ¡nos quede chico o que nos quede grande!

Entre las modalidades y clausurado especial que podemos encontrar en el CONTRATO DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA serían:

• COMPRAVENTA CON RESERVA DE DOMINIO (no hay transmisión de la propiedad hasta que el bien no se haya liquidado); de

• TRACTO SUCESIVO:los pagos pueden ser divididos en fracciones que se van pagando y que liberan de las obligaciones hasta que se cubran su totalidad; donde generalmente a la firma se prevé la entrega del primer pago que muchos conocemos como “anticipo”; de

• CONTADO (se liquida en un solo acto, que no precisamente tiene que ser a la celebración del contrato de compraventa, sino en un plazo o fecha determinada);

• MEDIANTE CRÉDITO HIPOTECARIO (mientras que muchos buscan compras directas de contado por considerarlas más ágiles, las ventas mediante crédito, ya por sí mismas garantizan la liquidez en la operación inmobiliaria, por lo que resulta importante para la formalidad que tenga el comprador una PREAPROBACIÓN DE CRÉDITO);

• MIXTO (ENTRE COMPRAVENTA Y PERMUTA) En el cual se puede pactar que el pago sea en parte con dinero y en parte con otro bien (auto, otro inmueble de menor valor, etcétera), siempre que se pague la mitad o más en dinero.

Además de las descritas, podemos señalar un sinfín de modalidades de las cuales, el agente inmobiliario, deberá guiar hacia la que más se adecue a la situación, sin olvidar las siguientes máximas de derecho:

“HAY COMPRAVENTA CUANDO UNO DE LOS CONTRATANTES SE OBLIGA A TRANSFERIR LA PROPIEDAD DE UN BIEN Y EL OTRO A SU VEZ, SE OBLIGA A PAGAR POR ELLO UN PRECIO CIERTO Y EN DINERO”.

“LA COMPRAVENTA ES OBLIGATORIA ENTRE LAS PARTES CUANDO SE HA CONVENIDO SOBRE EL BIEN Y SU PRECIO, AUNQUE EL PRIMERO NO HAYA SIDO ENTREGADO, NI EL SEGUNDO HAYA SIDO SATISFECHO EN LOS TÉRMINOS CONVENIDOS”.

Te invitamos a ver el siguiente video para entender más de las particularidades del contrato de “PROMESA DE COMPRAVENTA”, a suscribirte a nuestro canal digital para que puedas disfrutar de más contenidos que seguramente te serán de ayuda para mejorar y profesionalizar la actividad del agente inmobiliario y a ponerte en contacto con nosotros en caso de que requieras asistencia legal.

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